MAGENTA – Tra le varie difficoltà previste questo inverno a seguito dell’aumento spropositato delle bollette della luce e del gas, molti hanno espresso preoccupazioni relative alla gestione delle spese condominiali. Ticino Notizie ha riportato il caso di alcuni stabili di Magenta che si sono visti interrompere la somministrazione di energia elettrica e molti altri stabili rischiano di passare al freddo almeno una parte dell’inverno. Senza entrare nel merito dei fatti riportati, voglio chiarire quali sono le regole e i pericoli insiti nell’abitare in un Condominio. Notizie di stampa allarmistiche degli ultimi giorni prevedono che molti condomini non riusciranno a far fronte alle spese condominiali a causa della crisi economica e dell’aumento delle bollette.
Va intanto, osservato che, spesso, chi non paga le spese condominiali va comunque in automobile, fa le vacanze e, magari, coltiva qualche “vizietto”. Le regole sulla ripartizione delle spese condominiali sono semplici e beffarde per gli onesti: se il tuo vicino di casa non paga le rate condominiali, lo scoperto va suddiviso tra gli altri condomini che pagano. A parte le eventuali spese straordinarie per la manutenzione dello stabile, i costi più rilevanti per un condomino sono quelli relativi al riscaldamento. Molti cittadini hanno avuto la fortuna di acquistare il loro alloggio dotato di impianto di riscaldamento autonomo. Questo, ovviamente, fa si che il condomino che non paghi la sua bolletta personale per l’impianto autonomo, rimanga al freddo, mentre il vicino che paga se ne sta al calduccio e non deve aprire il portafoglio per tappare il buco creato dai condomini morosi. Ad un certo punto la smania ecologista ha fatto sì che nei Condominii costruiti in epoca più recente, si è tornati al riscaldamento centralizzato. In questi casi non ci sono rimedi: se i condomini adempienti non pagano anche la quota dei morosi, tutti quanti rimangono senza riscaldamento. Vi sono degli stabili, anche a Magenta dove i condomini virtuosi hanno dovuto accollarsi anche 30 o 40.000,00 Euro di “buco” (a volte anche di più), creati dai condomini morosi. E qui entra in gioco la figura dell’Amministratore.
Le regole sul Condominio originariamente previste dal Codice Civile, sono state modificate dalla legge 11/12/2012 n. 220 in vigore dal 18/06/2013. Tale legge ha disposto, tra l’atro, che gli amministratori tengano contabilità e conti bancari separati per ogni singolo Condominio. Addirittura se l’Amministratore prelevasse anche temporaneamente dei fondi da un Condominio per girarli sul conto di un altro Condominio da lui amministrato, potrebbe commettere il reato di appropriazione indebita. Cosa deve fare, dunque, l’Amministratore di fronte a condomini che non paghino la loro quota? In primo luogo deve immediatamente convocare un’assemblea portando a conoscenza di tutti i condomini la morosità e chiedendo che gli altri, pro quota millesimale, provvedano ad anticipare le somme mancanti. Se neppure costoro lo fanno, ritengo che l’Amministratore debba, ragionevolmente, dimettersi essendo impossibile per lui svolgere il suo compito. Quando si legge di distacchi da parte degli Enti erogatori, viene da chiedersi se l’Amministratore ha agito tempestivamente nel senso che ho indicato. Nello stesso tempo l’Amministratore ha l’obbligo di provvedere al recupero coattivo nei confronti dei condomini morosi. Il Codice Civile prevede la possibilità per il Condominio di ottenere con il semplice deposito dei riparti approvati dall’assemblea, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Se il condomino lavora o è pensionato, l’Amministratore potrà procedere a un eventuale pignoramento presso terzi dello stipendio o pensione ovvero su eventuali conti correnti attivi riferibili al condomino moroso.
L’altra strada, poiché, ovviamente il condomino possiede quantomeno l’immobile facente parte del Condominio, è quella di procedere a un pignoramento dello stesso immobile. Il costo di una procedura di pignoramento immobiliare è estremamente elevato, quantificabile in almeno Euro 15.000,00. Spesso poi sull’immobile grava un mutuo garantito da una ipoteca di primo grado a favore della Banca. In sostanza i condomini virtuosi dovrebbero anticipare le somme necessarie per la procedura esecutiva, rischiando di non incassare nulla dalla vendita all’asta dell’immobile in quanto il ricavato dell’asta spesso di molto inferiore al prezzo di mercato, verrà incassato dalla Banca ipotecaria.
Tuttavia, la stessa Banca ipotecaria avvertita del pignoramento deve intervenire nella procedura esecutiva e in tal caso il Giudice dell’Esecuzione pone di solito a carico del creditore ipotecario le spese di procedura successive al suo intervento. Peraltro, il Condominio quando avesse anticipato le intere spese di procedura, in caso di vendita dell’immobile all’asta ha il diritto di ricevere in pre-deduzione tutte le spese anticipate. I condomini, avrebbero però il vantaggio che in caso di vendita all’asta dell’immobile l’acquirente ricomincerebbe normalmente a pagare le spese condominiali. Ora, considerando che un condomino moroso può creare un buco di 2/3.000,00 Euro all’anno in mancanza di altri recuperi, ad esempio tramite i pignoramenti presso terzi, in cinque anni gli altri condomini si troverebbero a esborsare la stessa somma da pagare per le spese della procedura esecutiva. Va altresì considerato che a fronte del rischio di perdere l’alloggio venduto all’asta, il condomino moroso si attiverebbe, ad esempio con dei prestiti personali, per pagare il Condominio in modo che lo stesso rinunci all’esecuzione. Specialmente di fronte ai “chiari di luna” che si prospettano, è comunque indispensabile che la situazione venga monitorata continuamente dall’Amministratore e che i condomini siano informati delle morosità presenti nello stabile. Va detto che molti Amministratori di Condominio si sono già attivati convocando delle assemblee, nelle quali hanno richiesto ai condomini di versare in anticipo una o due rate supplementari rispetto a quelle solite, per mettere un po’ di fieno in cascina ed evitare la sospensione delle forniture da parte delle società erogatrici. È chiaro, anche che ove possibile tutti i cittadini dovrebbero cercare di risparmiare qualche soldo per affrontare le bollette in arrivo. Speriamo in bene….
*Giovanni Marradi, noto Avvocato magentino, cassazionista da tempo collabora con il nostro quotidiano on line fornendoci pareri sempre chiari e precisi, rispetto alle questioni legali (e non) di maggiore attualità dibattute nel nostro territorio.
